Aperçu du marché immobilier en 2020

2020 a été une année sans précédent au cours de laquelle une pandémie mondiale a envahi le monde. En conséquence, Maurice a fermé ses frontières dans l’action immédiate et plus tard la réouverture avec une quarantaine obligatoire de 14 jours à l’arrivée. Pour un pays qui se vante plus de touristes (1,8 million par an) par rapport à la population (1,2 million), l'impact sur le secteur immobilier a été plus sévère.

Au début de la pandémie, l’Organisation mondiale de la santé a identifié Maurice parmi les 13 pays africains à haut risque pour le volume élevé de voyages internationaux, forte densité de population et longue espérance de vie (en raison de la présence de personnes âgées qui sont à haut risque).

Après une action immédiate du gouvernement mauricien visant à fermer les frontières internationales et à imposer un confinement rigoureux, Maurice a été en mesure de contenir la propagation du virus, réduisant ses infections à la COVID-19 de quelques centaines à zéro en moins de huit semaines et a été considéré comme un exemple à l’échelle internationale par de nombreux autres pays du monde.

Malheureusement, à compter d’aujourd’hui, Maurice se trouve dans son deuxième confinement. Une explosion récente de cas isolés de COVID-19 près d’une année après la première confinement, Maurice à nouveau doit mener cette bataille. Bien que selon les rapports, le gouvernement est optimiste qu’il y aura un confinement rapide et précis fondé sur des processus réussis de recherche et d’identification des contacts.

Qu’en est-il des conséquences d’un tel confinement, de la fermeture des frontières à une île qui génère principalement des investissements et la stimulation économique des étrangers - investisseurs et touristes?

D’après les données de PropertyCloud.mu, le marché locatif a été le plus durement touché - en baisse de 30 à 40 % par rapport aux prix de location antérieurs. Les ventes de maisons neuves de luxe dans les Property Development Schemes sont au point mort (immobilier disponible pour les étrangers), tandis que les enquêtes sur les achats de terrains ont connu une hausse dans la deuxième moitié de 2020, principalement sous l’effet de la demande locale dans les limites des prix de MUR 800, 000 à MUR 3,5 millions (terrains disponibles pour les citoyens mauriciens). Fournir une résistance marquée du marché de la revente - tant pour les étrangers que pour les citoyens - sans que des baisses majeures se produisent et se maintiennent.

La banque centrale de Maurice a immédiatement réduit le taux du repo de 150 points de base en deux occasions distinctes de 3,35 % à 1,85 % le 10 mars et le 16 avril 2020. Une baisse du taux du repo vise à stimuler la croissance et stabiliser la situation économique. Cela permet aux banques commerciales de réduire leurs taux d’intérêt, les emprunteurs et atténuer le fardeau des facilités de crédit existantes.

Les banques commerciales ont réduit leur taux au cours des mois suivants à des niveaux variables, les taux des prêts immobiliers allant de 2,99 % à 5,4 %. Voici un guide des taux indicatifs des prêts à l’habitation de certaines institutions financières : ABSA Bank - 3,35 %, BCP Bank - 3,0%, MAU Bank - 3,4%, AfrAsia - 3,25%, MCB - 3,4%, SBI - 2,99%.

Du point de vue fiduciaire, l’évolution active des taux de crédit et la disponibilité des facilités de crédit ont fortement stimulé la société fragile, cependant que nous sommes passés à la deuxième partie de 2020, les banques ont commencé à resserrer leurs critères de prêt et s’est prolongé jusqu’en 2021, principalement en raison des difficultés accrues liées aux demandes de prêt sur le marché local des achats de terrains.

De nombreuses agences immobilières qui bénéficiaient auparavant d’un flux régulier de demandes internationales et d’un volume élevé des opérations ont été les plus durement touchées. Le confinement rigoureux qui a suivi a eu des répercussions importantes sur tout mouvement sur l’île et a nui à la réflexion sur la réalité et les achats de succession en période d’incertitude. Les agences qui sont passées des unités de luxe haut de gamme à satisfaire la demande locale des terrains et des logements adéquats pour les résidents ont été celles qui ont récupéré le plus rapidement. À la fin de 2020, il y a eu la migration graduelle des tendances qui a permis à la demande locale d’assurer un retour aux affaires pour de nombreuses agences bien qu’un retour à une nouvelle normalité plus modérée.

Le secteur des maisons neuves compte plus de 110 PDS, RES ou IRS enregistrés, dont plus de 5500 enregistrés unités résidentielles sur l’île selon le registre de l’EDB Maurice (à l’exclusion des villes intelligentes). Ce secteur est déjà saturé par les normes actuelles du marché, avec des niveaux de demande pré-covid résultant en environ 200 unités vendus sur une base annualisée.

Pour les investisseurs immobiliers, les zones les plus touchées étaient celles du marché de l’achat à la location. Un marché clé de l’île Maurice étant les maisons de vacances de courte durée ou de location de vacances qui exigent des prix plus élevés et des rendements de primes équivalents. Avec des frontières fermées et pas de touristes, ces investisseurs ont été laissés de côté et ont tourné leur attention vers les loyers à long terme maintenant attirer un marché plus restreint que d’habitude pour les résidents étrangers. Bien que le marché soit résilient, il n’y a pas eu de changement significatif quant à la valeur de l’immobilier actuel et/ou pas de baisse de prix sur le marché de la vente secondaire - mis à part le ralentissement attendu.

Pour Maurice comme destination d’investissement connue pour l’immobilier haut de gamme, acheté comme buy-to-let, et / ou à court terme airbnb locations de vacances; la pandémie a eu un effet visible sur ce segment de marché. Les postes vacants sont en hausse, les prix de location sont en baisse, et la demande ne reviendra probablement pas avant un certain temps. D’ici là, le marché devrait être période de refroidissement, qui à une grande partie de la population est un sursis bienvenu. Bien qu’un rebond marqué pourrait être attendu après la pandémie pour dépasser même les niveaux de la demande avant la ponte alors que plus de touristes cherchent à visiter nos rivages à nouveau dans un avenir plus sûr et plus lointain.