Dix questions à poser avant d’acheter

Dès qu’un bien mauricien vous séduit, l’instinct pousse à agir vite. Résistez. Le cadre légal et réglementaire de l’île récompense les acheteurs préparés et sanctionne ceux qui négligent leurs vérifications. Posées à votre agent, à votre notaire et au promoteur avant toute offre, ces dix questions vous épargneront erreurs coûteuses, transactions bloquées et occasions de résidence manquées.

1. Quel régime autorise la vente ?

Depuis l’entrée en vigueur du Finance Act 2025, les étrangers ne peuvent plus acquérir de résidentiel hors des régimes agréés par l’État. Les seules voies ouvertes aux non-citoyens sont l’Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES), le Property Development Scheme (PDS), les Smart City, le régime d’appartements Ground+2 (minimum 6 millions MUR) et l’Invest Hotel Scheme (IHS). L’ancienne option permettant d’acheter sur le marché libre au-delà de 500 000 USD a été entièrement supprimée. Une bonne réponse cite le régime précis, confirme l’agrément de l’EDB et fournit la référence du projet.

Concerne surtout : les acheteurs étrangers.

2. Le titre est-il sain ?

Avant toute offre, chargez un notaire de mener les recherches de titre auprès du Registrar General. Il doit vérifier la chaîne complète de propriété, confirmer l’absence d’hypothèques ou de charges sur le bien et s’assurer que le vendeur en est l’unique propriétaire légal, habilité à vendre. En copropriété, il vérifiera aussi que la quote-part du vendeur (tantièmes) est correctement inscrite. Un titre sain se confirme en quelques jours ; découvrir un problème après signature coûte bien plus cher.

3. Où va mon acompte ?

Votre acompte de réservation doit être placé sur le compte séquestre d’un notaire, jamais versé directement au promoteur ou à l’agent. Selon le Code civil mauricien, pour un achat sur plan (VEFA), le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 % du prix si la livraison intervient sous un an, ou 2 % si elle intervient sous deux ans ; aucun dépôt n’est exigible au-delà de deux ans. Placé sous séquestre, l’acompte ne produit aucun intérêt. Tout montage s’écartant de ce cadre constitue un signal d’alerte sérieux.

4. La GFA est-elle valide ?

À l’achat sur plan, cette question n’est pas négociable. La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est une garantie bancaire, imposée par la loi pour tout contrat VEFA agréé par l’EDB. Si le promoteur fait défaut ou devient insolvable, la banque garante finance l’achèvement du projet ou, à défaut, rembourse les acheteurs. La GFA doit figurer dans le projet d’acte de vente, que vous êtes en droit de recevoir au moins un mois avant la signature. Pas de GFA, pas de protection suffisante : n’allez pas plus loin.

Concerne surtout : les acheteurs sur plan.

5. Quels sont les coûts totaux ?

Le prix d’achat n’est qu’un point de départ. Prévoyez le droit d’enregistrement, la taxe sur le transfert de terrain, les frais de notaire et les droits de timbre éventuels. Ces coûts ont connu des évolutions législatives et les taux varient selon le profil de l’acheteur et le type de bien. Demandez à votre notaire un décompte écrit, propre à votre transaction, avant toute signature. Aucune surprise ne doit surgir au stade de l’acte notarié.

6. Devise et modalités de paiement ?

Pour une première vente dans un régime agréé par l’EDB, le non-citoyen règle 85 % du prix en roupies mauriciennes (MUR) et 15 % en devise étrangère librement convertible (USD, EUR ou équivalent) ou en roupies. Les fonds doivent être transférés de l’étranger en devise puis convertis localement. Au-delà de 750 000 USD, l’acheteur mobilise les premiers 750 000 USD sur ses fonds propres ; seul le solde excédant ce seuil peut être financé par un prêt bancaire local, dont les remboursements se font en devise, non en MUR. Ces règles s’appliquent depuis le 13 décembre 2024 aux nouvelles premières ventes ; les reventes et les appartements Ground+2 y échappent. Jusqu’à 750 000 USD inclus, l’achat se finance intégralement sur fonds propres venus de l’étranger, sans prêt local possible.

Concerne surtout : les acheteurs étrangers dans un régime agréé.

7. Financement local : à quelles conditions ?

Les banques étrangères ne financent pas un bien situé à Maurice : il vous faut un prêteur local. Les banques mauriciennes financent en général jusqu’à 70 % du prix pour le sur plan et jusqu’à 80 % pour le construit. Au-delà de 750 000 USD, vous réglez vous-même les premiers 750 000 USD ; la banque ne prête que sur la fraction supérieure à ce seuil. Le non-citoyen titulaire d’un permis de résidence ou d’occupation valide peut en outre faire valoir des revenus locaux, ce qui élargit ses options.

8. Quelles obligations envers le syndic ?

Acheter dans un immeuble ou une résidence fermée, c’est entrer dans une copropriété régie par le Code civil mauricien. Le syndic, désigné par l’assemblée générale, gère les parties communes, perçoit les charges et peut représenter le syndicat en justice. La contribution de chaque propriétaire est proportionnelle à sa quote-part (tantièmes), telle que fixée par le règlement de copropriété. Le non-paiement des charges peut entraîner l’inscription d’une hypothèque légale sur votre lot. Avant d’acheter, réclamez le barème des charges en cours, les derniers comptes annuels et le règlement de copropriété.

9. Cet achat ouvre-t-il la résidence ?

Un achat d’au moins 375 000 USD dans un régime agréé par l’EDB ouvre automatiquement droit à une demande de permis de résidence mauricien. Le permis s’étend au conjoint et aux enfants à charge de moins de 24 ans ; les partenaires non mariés en sont exclus. Maurice ne reconnaît pas, selon le Code civil, les mariages ni les unions civiles entre personnes de même sexe : un partenaire de même sexe, même marié légalement à l’étranger, n’a pas droit à un permis de résidence en tant que personne à charge selon le droit mauricien actuel.

La propriété fractionnée est possible : si deux acquéreurs investissent chacun au moins 375 000 USD dans le même bien, chacun ouvre indépendamment droit à la résidence. Les retraités de 50 ans ou plus disposent d’une voie distincte, le Retirement Residential Scheme, avec un prix d’acquisition minimal de 6 millions MUR. Sachez à quelle catégorie vous appartenez avant de signer.

Concerne surtout : les acheteurs étrangers.

10. Quel calendrier réaliste prévoir ?

Beaucoup sous-estiment la durée du processus. Une transaction simple dans un régime agréé passe du contrat de réservation à l’acte notarié, via l’autorisation de l’EDB, les vérifications et l’accord de financement, en huit à douze semaines. Le sur plan ajoute une phase de construction d’un à trois ans selon l’avancement. Demandez à l’agent un échéancier écrit, et au notaire combien de temps prend l’autorisation de l’EDB pour le régime visé. Prévoyez une marge dans tout projet parallèle : demandes de permis, inscriptions scolaires ou vente d’un bien dans votre pays.

Prochaine étape concrète

Engagez un notaire indépendant établi à Maurice avant toute signature, y compris le contrat de réservation. Tiers neutre, tenu d’obligations professionnelles envers les deux parties, il est le seul habilité à vérifier le titre, recevoir les fonds sous séquestre et publier l’acte de vente. Chacune des autres questions de cette liste commence et s’achève par son conseil.