Le Budget 2026/2027 a annoncé un réexamen des droits et taxes applicables aux régimes immobiliers de l'EDB, signe que le paysage va évoluer. Le tableau complet ne sera connu qu'une fois le Finance Bill présenté, puis promulgué dans les semaines à venir, mais le Property Development Scheme reste aujourd'hui la principale porte d'entrée pour les acheteurs étrangers. Comprendre ses règles actuelles est donc essentiel avant que ce paysage ne change.
Le cadre, en termes simples
Le Property Development Scheme (PDS) est un cadre approuvé par le gouvernement, administré par l'Economic Development Board (EDB), qui permet aux ressortissants étrangers d'acquérir un bien résidentiel en pleine propriété à Maurice. Il a remplacé les anciens régimes IRS et RES pour les nouveaux projets et reste la voie dominante pour les non-citoyens souhaitant accéder à la propriété sur l'île de façon légitime et encadrée. Les promoteurs doivent obtenir l'approbation de l'EDB avant de pouvoir proposer des unités aux acheteurs étrangers, et au moins 25 % des unités de tout projet PDS doivent être vendues à des Mauriciens ou à des membres de la diaspora mauricienne.
Pleine propriété et avantages clés
Un achat sous le régime PDS confère un titre de pleine propriété. L'acheteur peut mettre le bien en location, devenir résident fiscal à Maurice, et rapatrier le produit de la vente ainsi que les revenus locatifs sans restriction.
Le seuil des 375 000 USD : la résidence, pas la citoyenneté
L'achat d'un bien PDS au-delà de 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge, aussi longtemps qu'ils restent propriétaires du bien, sans obligation de séjour minimum et avec le droit de vivre et travailler sans permis d'occupation distinct. Il s'agit d'une résidence par investissement, non d'une citoyenneté : la propriété PDS ne confère ni passeport mauricien, ni droits de citoyenneté.
Le changement de droits en 2026
Depuis le 1er juillet 2026, le droit d'enregistrement sur les achats de non-citoyens dans le cadre de tous les régimes immobiliers de l'EDB (PDS, IRS, RES, Smart City et Ground+2) est passé de 5 % à 10 %, la taxe de transfert de terrain sur les reventes aux non-citoyens augmentant dans les mêmes proportions. Ce taux s'applique aux actes enregistrés à compter de cette date.
Ce que dit le Budget
L'annexe du Budget 2026/2027 confirme, à la section 8.4, que « les droits et taxes applicables au transfert de biens résidentiels dans le cadre des régimes immobiliers de l'EDB feront l'objet d'un réexamen. » Aucun autre détail n'a été publié à ce jour. Le Finance Bill, une fois déposé, définira la portée et l'orientation de ce réexamen. D'ici là, le cadre décrit ci-dessus régit toute transaction PDS.
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