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Le Budget national 2026–2027 de Maurice s'est révélé relativement mesuré du point de vue du marché immobilier, sans réforme majeure du secteur. Il introduit néanmoins plusieurs mesures qui, à terme, auront un impact sur l'immobilier, l'hôtellerie et la construction, notamment en matière de coûts de transaction, d'utilisation du foncier, de logement, d'infrastructures et de durabilité.
Le principal point d'incertitude concerne la révision annoncée des droits et taxes applicables aux transferts résidentiels réalisés dans le cadre des régimes immobiliers de l'EDB. Le Budget confirme qu'une révision est à venir, sans toutefois en préciser les contours. Tant que la Finance Act n'aura pas été publiée, le marché ne saura pas si les effets seront limités ou, au contraire, significatifs.
Immobilier et foncier
L'élargissement de l'exonération des droits d'enregistrement pour les primo-acquéreurs constitue l'une des mesures les plus favorables du Budget. Un primo-acquéreur achetant un terrain nu bénéficiera désormais d'une exonération sur les premiers Rs 3 millions de la valeur du bien, contre Rs 2,5 millions auparavant. Pour l'achat d'une maison ou d'un appartement, l'exonération portera désormais sur les premiers Rs 6 millions du prix d'acquisition, contre Rs 5 millions précédemment. Les acheteurs déjà propriétaires de terrains agricoles, jusqu'ici exclus du dispositif, pourront également en bénéficier.
En parallèle, le doublement des Registration Duty et Land Transfer Tax, annoncé antérieurement et devant entrer en vigueur à compter du 1er juillet 2026, n'a pas été remis en cause. Il s'agit d'un élément important pour le marché, en particulier s'il devait être suivi d'autres ajustements touchant les dispositifs liés à l'EDB.
Le Gouvernement a également annoncé une évolution importante du cadre G+2. Il ne délivrera plus de baux autorisant la vente d'appartements construits sur des terrains de l'État ou sur les Pas Géométriques, ni la vente de ces appartements à des acquéreurs étrangers. Les baux déjà approuvés ainsi que les appartements déjà détenus par leurs propriétaires ne sont pas concernés. En revanche, une taxe de 10 % s'appliquera aux ventes futures, à la charge du vendeur, sauf lorsqu'un contrat de réservation notarié a déjà été signé.
Morcellements et logement
La Morcellement Act sera modifiée afin de supprimer les exigences relatives à l'Association Foncière et au Green Forest, tout en maintenant l'obligation de réserver 2 % d'espaces verts pour les morcellements de plus de 20 lots. L'Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme sera également abandonné, ce qui traduit une approche plus restrictive de l'utilisation des terres agricoles comme levier de développement immobilier.
En matière de logement, l'État prévoit de s'associer au secteur privé pour développer des projets mixtes sur des terrains privés, avec des unités proposées à des tarifs préférentiels aux ménages à revenus faibles et intermédiaires. Le Budget prévoit également Rs 2 milliards pour financer les infrastructures hors site dans le cadre de la première phase du programme de 8 000 logements sociaux.
Permis de résidence et d'investissement
Les critères d'obtention de l'Occupation Permit seront revus et harmonisés pour les catégories Investor, Professional et Self-employed. Le ProPass et l'Expert Pass seront fusionnés en un permis unique, assorti d'un salaire de base mensuel minimum de Rs 50 000 dans tous les secteurs. Le Family Occupation Permit sera, quant à lui, supprimé. Les acheteurs étrangers et les investisseurs qui s'appuient sur ces dispositifs pour s'établir à Maurice auront donc tout intérêt à suivre de près ces évolutions.
Hôtellerie, construction et infrastructures
Le secteur hôtelier devra composer avec un régime fiscal moins avantageux. L'allocation annuelle pour dépenses en capital accordée aux hôtels passe de 30 % à 15 %, tandis que la déduction fiscale de 150 % applicable aux travaux de nettoyage, de rénovation et d'embellissement sera supprimée à compter du 1er juillet 2026.
Un Green Building Code contraignant sera également introduit pour les nouvelles constructions, confirmant une orientation désormais claire des politiques publiques : à Maurice, la durabilité et l'efficacité énergétique deviennent des piliers centraux du développement immobilier.
Parmi les principaux engagements en matière d'infrastructures figurent Rs 2,7 milliards pour la modernisation de l'aéroport international SSR, Rs 2 milliards pour l'autoroute M4, ainsi que le projet de terminal à conteneurs insulaire estimé à USD 1 milliard. Le Budget prévoit également un projet de développement mixte de 41 arpents à proximité du terminal de croisière, ainsi qu'une zone économique spéciale de 83 arpents à Côte d'Or, destinée à accueillir des activités liées à l'intelligence artificielle et à l'industrie de pointe.
Le point de vue de PropertyCloud
Le Budget 2026–2027 doit avant tout être lu comme un budget d'ajustements progressifs plutôt qu'un budget de rupture. Il combine des changements fiscaux, des réformes touchant au foncier et des engagements en matière d'infrastructures, tout en laissant plusieurs questions importantes en suspens.
Le Budget reste notamment silencieux sur les régimes IRS, RES, PDS et Smart City, sur les fonds immobiliers, ainsi que sur les règles générales encadrant l'acquisition de biens par les étrangers. Pour les investisseurs et les promoteurs actifs sur ces segments, cette absence de précisions mérite d'être relevée.
Pour les acheteurs mauriciens, l'extension des avantages accordés aux primo-acquéreurs constitue une évolution positive. Pour les promoteurs, investisseurs et vendeurs, l'enjeu principal demeure toutefois l'incertitude entourant la révision des droits applicables aux régimes EDB, ainsi que le maintien de coûts de transaction plus élevés.
La publication de la Finance Act permettra d'y voir plus clair et de distinguer les mesures essentiellement administratives de celles qui auront un véritable impact sur les prix, les volumes de transactions et le comportement des acheteurs.
