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Deux projets de loi actuellement devant le Parlement, le Finance Bill No. XII of 2026 et l’Economic and Financial Measures Bill No. XIII of 2026, modifient qui paie une taxe supplémentaire sur les logements situés sur des terrains de l’État, resserrent les règles applicables aux régimes immobiliers de l’EDB et créent un golden visa que l’acquisition d’un bien résidentiel ne permet pas d’obtenir. Repérez votre situation dans le tableau ci-dessous, puis lisez la section qui vous concerne.
Le droit d’enregistrement de 5 % et la taxe sur le transfert de terrain de 5 % s’appliquent aux acquisitions réalisées par des non-citoyens dans le cadre des régimes de l’EDB, selon les textes tels que déposés. Le Finance Bill 2026 annule le doublement du 1er juillet 2026 et rétablit le taux antérieur de 5 % pour chacun. La nouveauté figure dans la troisième colonne : un droit additionnel de 10 % sur certains transferts de biens résidentiels situés sur des terrains de l’État, payable par le vendeur.
Ce que cela signifie pour les acheteurs étrangers
Si vous achetez dans le cadre d’un régime de l’EDB, vous payez un droit d’enregistrement de 5 % sur le prix d’acquisition.
La note du vendeur a peut-être augmenté
Si le bien se trouve sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques, le Finance Bill ajoute un droit supplémentaire de 10 % à la charge du vendeur, en sus de la taxe sur le transfert de terrain de 5 % dont il est déjà redevable. Attendez-vous à ce que cela se répercute quelque part sur le prix.
Le droit s’applique lorsqu’un bien résidentiel situé sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques est transféré à un non-citoyen en vertu de l’article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens Property Restriction Act. Le taux est fixé par une nouvelle Partie IV de la Septième Annexe du Land Duties and Taxes Act.
La date de votre promesse de vente compte désormais autant que le prix
Le nouveau droit ne s’applique pas lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les parties ont signé une promesse de vente avant le 19 juin 2026, et cet acte a été dressé et signé devant notaire.
Le texte définit précisément la promesse de vente. Dans une VEFA, une vente en l’état futur d’achèvement, il s’agit d’un contrat de réservation préliminaire au sens de l’article 1601-38. Dans tous les autres cas, il s’agit d’une promesse de vente au sens de l’article 1589, un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur conviennent de vendre et d’acheter sous conditions, passé devant notaire.
Si votre contrat de réservation ou votre promesse de vente remplit ces deux conditions, le nouveau droit de 10 % ne devrait pas s’appliquer à votre transaction. Le droit d’enregistrement de 5 % et la taxe sur le transfert de terrain de 5 % restent dus. Demandez à votre notaire de confirmer l’exonération par écrit avant la signature de l’acte, car la protection dépend à la fois de la date de signature et de la forme de l’acte.
Votre villa ne vous donnera pas de golden visa
Acheter dans le cadre d’un régime de l’EDB peut vous ouvrir des droits de résidence liés à ce bien. Cela ne peut pas vous donner un golden visa. La Première Annexe de l’EDB Act exige un investissement global de 1 million USD dans toute activité économique autre que l’acquisition d’un bien résidentiel relevant des régimes immobiliers de l’EDB. Votre achat est expressément exclu de ce montant.
Deux points mineurs à vérifier
Demandez à votre avocat si l’enregistrement électronique a été engagé sur le portail du Registrar-General. L’Economic and Financial Measures Bill insère l’article 2110-1 dans le Code civil, écartant la règle générale de l’article 2110 sur le moment où l’acheteur supporte les risques dans ces cas. Cela détermine qui supporte la perte si un incident survient entre la signature et l’enregistrement.
Si vous achetez dans une zone inondable ou de basse altitude, le même texte renforce la surveillance du drainage et exige une coordination plus étroite entre la Land Drainage Authority, la National Development Unit et d’autres organismes. De meilleures normes sur les nouveaux projets, et des exigences plus strictes pour le promoteur qui construit le vôtre.
Ce que cela signifie pour les vendeurs et les promoteurs
Si vous vendez un bien à un non-citoyen
Vous payez la taxe sur le transfert de terrain de 5 %.
Si le bien est résidentiel et se trouve sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques, le Finance Bill ajoute un droit additionnel de 10 %. Il est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur. Votre exposition totale sur une telle vente s’élève donc à la taxe sur le transfert de terrain de 5 %, à laquelle s’ajoute ce nouveau droit de 10 %.
L’exonération est votre document le plus précieux. Si une promesse de vente a été signée devant notaire avant le 19 juin 2026, le nouveau droit ne s’applique pas. Retrouvez ces actes, vérifiez les dates, vérifiez qu’ils ont été passés devant notaire et non sous seing privé, et faites confirmer la position par écrit par votre notaire.
Si vous êtes promoteur ou développeur
La clause relative au drainage est celle qu’il faut anticiper. La National Development Unit doit désormais prioriser et mettre en œuvre les projets d’infrastructures de drainage recommandés, et les attribuer aux collectivités locales, à la Road Development Authority ou à des sociétés spécialisées. Un contrôle plus strict devrait améliorer la qualité de ce qui se construit. Cela vous impose aussi une norme plus exigeante, et les projets qui n’y répondent pas doivent s’attendre à des retards.
Vos frais administratifs augmentent. Le Finance Bill relève certains honoraires des géomètres pour les mémoires et les évaluations, par exemple de Rs 200 à Rs 300 par lot, et de Rs 2 000 à Rs 5 000 dans certains cas.
Une filière se ferme. Les textes suppriment l’Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme et le certificat correspondant de l’Economic Development Board Act. Aucun nouveau projet ne pourra emprunter cette voie foncière agricole. La question de savoir si les projets déjà engagés sont protégés n’est pas traitée dans les textes tels que déposés, et c’est la question à poser à votre conseil si vous êtes concerné.
Les avocats peuvent désormais accomplir des actes réservés aux notaires. Le Finance Bill ajoute l’attorney-at-law aux côtés du notaire dans le Registration Duty Act et le Transcription and Mortgage Act, élargissant le cercle des professionnels habilités à traiter certaines formalités. Cela compte à mesure que l’enregistrement électronique se développe.
Si vous êtes agent immobilier
La Real Estate Agent Authority figure parmi les organismes statutaires du secteur immobilier. La REEA a publié un communiqué il y a quelques jours, appelant toutes les agences immobilières à s’enregistrer auprès d’elle dans les trois prochains mois.
Le certificat est une obligation légale. C’est aussi un argument commercial. Une fois le registre rendu public, un investisseur étranger pourra vérifier un agent avant le premier rendez-vous plutôt qu’après le premier versement, et les agents enregistrés auront tout intérêt à ce que cette vérification soit faite.
Plus d’informations sur le communiqué de la Real Estate Agent Authority ici.
Ce que cela signifie pour les entrepreneurs de la tech et les investisseurs
Le golden visa est désormais défini, et l’immobilier ne permet pas de l’obtenir
Les textes introduisent le golden visa comme notion définie, à la fois dans l’EDB Act et dans l’Income Tax Act. Il s’agit d’un visa délivré en vertu du Passports Act sur recommandation de l’Economic Development Board, destiné aux investisseurs substantiels plutôt qu’aux acquéreurs de résidences secondaires.
Pour être éligible, le demandeur doit être titulaire d’un golden visa et avoir investi un montant global de 1 million USD, ou l’équivalent, dans toute activité économique autre que l’acquisition d’un bien résidentiel relevant des régimes immobiliers de l’EDB.
Cette exclusion constitue tout l’objet de la clause. Les sommes consacrées à un bien résidentiel EDB ne comptent pas dans le million. La résidence par l’immobilier et le golden visa sont désormais deux voies distinctes. Acheter un logement vous place sur la première. Seul l’investissement d’entreprise vous place sur la seconde. Si vous envisagiez d’associer l’achat d’une villa à une demande de visa, ce montage ne fonctionne plus.
L’AI City Scheme, et ce qui reste inconnu
L’Economic and Financial Measures Bill ajoute un AI City Scheme à l’EDB Act. Il a sa place dans un guide immobilier parce que le certificat s’accompagne de droits fonciers.
Le régime est conçu comme une zone dédiée à l’intelligence artificielle, aux secteurs numériques, à l’informatique avancée et à l’industrie de pointe. Une personne ou un fondateur en IA peut demander à l’EDB un AI City Scheme Certificate. Le titulaire d’un certificat peut ensuite obtenir des incitations fiscales et non fiscales, des exonérations et des concessions douanières dont le détail sera fixé par règlement, des permis d’occupation, de travail et de résidence accélérés, ainsi que l’acquisition ou la location de biens immobiliers dans les conditions qui seront prescrites.
Les droits fonciers attachés au certificat ne sont pas définis. Le texte les renvoie à des règlements qui n’ont pas été publiés, de sorte que la forme du régime, y compris l’emplacement de la zone et ce qui pourra être acheté ou loué, reste ouverte.
Ce qui est clair, c’est l’intention. Il s’agit d’une filière de locaux professionnels, non d’une filière résidentielle. Acheter une villa dans un régime de l’EDB n’a rien à voir avec l’AI City. Si votre société détient un certificat AI City, vous pourrez obtenir des droits prescrits d’achat ou de location de biens dans la zone, ainsi que les incitations et permis évoqués ci-dessus.
Référence : ce que fait réellement chaque texte
Finance Bill No. XII of 2026.
Crée le droit additionnel de 10 % sur les biens résidentiels situés sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen, payable par le cédant, avec l’exonération pour les promesses de vente signées devant notaire avant le 19 juin 2026. Ajoute l’attorney-at-law aux côtés du notaire dans le Registration Duty Act et le Transcription and Mortgage Act. Relève certains honoraires des géomètres. Intègre la Real Estate Agent Authority au cadre des organismes statutaires. Annule le doublement, au 1er juillet 2026, du droit d’enregistrement et de la taxe sur le transfert de terrain pour les non-citoyens relevant des régimes de l’EDB, et rétablit le taux standard de 5 %.
Economic and Financial Measures Bill No. XIII of 2026.
Introduit le golden visa dans l’EDB Act et dans l’Income Tax Act, en excluant les acquisitions résidentielles EDB du seuil de 1 million USD. Crée l’AI City Scheme, dont les droits fonciers seront fixés par règlement. Supprime l’Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme et le certificat correspondant. Insère l’article 2110-1 dans le Code civil, sur les risques et l’enregistrement électronique. Modifie le Land Drainage Authority Act afin de renforcer la coordination en matière de drainage.
Lus ensemble, ces textes suivent une direction cohérente. La pression fiscale sur les transactions des acheteurs étrangers change de forme plutôt qu’elle n’augmente uniformément. La résidence par l’immobilier et la résidence par l’investissement d’entreprise sont séparées et ne se recoupent plus. Le drainage, l’enregistrement et la régulation des agents évoluent tous vers un contrôle plus strict.
Ce guide porte sur les textes tels que déposés. Les dispositions peuvent évoluer avant l’adoption du Finance Bill 2026, et les droits fonciers liés à l’AI City dépendent de règlements qui n’ont pas encore été publiés. Confirmez votre situation auprès de votre notaire ou de votre conseiller fiscal avant de signer.
