Fiscalité immobilière à Maurice : ce que change vraiment le Finance Bill 2026

Deux projets de loi sont actuellement devant le Parlement, le Finance Bill No. XII of 2026 et l'Economic and Financial Measures Bill No. XIII of 2026. Ils modifient qui paie un impôt supplémentaire sur les résidences situées sur les terrains de l'État, resserrent les règles encadrant les régimes immobiliers de l'EDB et créent un golden visa qu'un achat résidentiel ne permet pas d'obtenir. Le tableau ci-dessous vous donne les grandes lignes, puis lisez la section qui vous concerne.

Le droit d'enregistrement de 10 % et la taxe sur le transfert de propriété de 10 % ne sont pas nouveaux. Ils sont entrés en vigueur le 1er juillet 2026 en vertu du Finance Act 2025, remplaçant les 5 % antérieurs sur chacun. Aucun des deux textes devant le Parlement ne revient dessus. Ce qui est nouveau, c'est la troisième colonne : un droit additionnel de 10 % sur certains transferts résidentiels situés sur terrain de l'État, à la charge du vendeur.

Ce que cela change pour les acquéreurs étrangers

Si vous achetez sous un régime de l'EDB, vous acquittez un droit d'enregistrement de 10 % sur le prix d'achat.

La note du vendeur, elle, peut avoir doublé

Si le bien se trouve sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques, le Finance Bill ajoute un droit supplémentaire de 10 % à la charge du vendeur, en sus des 10 % de taxe sur le transfert de propriété qu'il doit déjà. Attendez-vous à ce que cela se retrouve quelque part dans le prix.

Ce droit s'applique lorsqu'une propriété résidentielle située sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques est transférée à un non-citoyen au titre de la section 33(c)(v) de la Non-Citizens Property Restriction Act. Le taux est fixé par une nouvelle Partie IV de la Septième Annexe de la Land Duties and Taxes Act.

La date de votre avant-contrat compte désormais autant que le prix

Le nouveau droit ne s'applique pas lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les parties ont signé un avant-contrat avant le 19 juin 2026, et cet avant-contrat a été rédigé et signé devant notaire.

Le texte définit l'avant-contrat avec précision. Dans une VEFA, une vente en l'état futur d'achèvement, il s'agit d'un contrat de réservation préliminaire au sens de l'Article 1601-38. Dans tous les autres cas, il s'agit d'une promesse de vente au sens de l'Article 1589, un contrat préliminaire par lequel vendeur et acheteur s'engagent à vendre et à acheter sous conditions, passé devant notaire.

Si votre contrat de réservation ou votre promesse de vente satisfait aux deux conditions, le nouveau droit de 10 % ne devrait pas s'appliquer à votre transaction. Les hausses du 1er juillet 2026, elles, s'appliquent toujours. Demandez à votre notaire de confirmer l'exonération par écrit avant de conclure, car la clause de sauvegarde dépend à la fois de la date de signature et de la forme de l'acte.

Votre villa ne vous donnera pas de golden visa

Acheter sous un régime de l'EDB peut vous ouvrir des droits de résidence liés à ce bien. Cela ne peut pas vous donner un golden visa. La Première Annexe de l'EDB Act exige un investissement global de 1 million USD dans toute activité économique autre que l'acquisition d'une propriété résidentielle sous les régimes immobiliers de l'EDB. Votre achat est expressément exclu de ce montant.

Deux points plus discrets à vérifier

Demandez à votre avocat si l'enregistrement électronique a été engagé sur le portail du Registrar-General. L'Economic and Financial Measures Bill insère l'Article 2110-1 dans le Code civil, écartant dans ces cas la règle générale de l'Article 2110 sur le moment où l'acquéreur supporte les risques. Cela détermine qui subit la perte si un incident survient entre la signature et l'enregistrement.

Si vous achetez dans une zone inondable ou en contrebas, le même texte resserre la surveillance du drainage, en imposant une coordination plus étroite entre la Land Drainage Authority, la National Development Unit et les autres organismes. De meilleures normes sur les nouveaux projets, et des exigences plus strictes pour le promoteur qui construit le vôtre.

Ce que cela change pour les vendeurs et les promoteurs

Si vous vendez une résidence à un non-citoyen

Vous acquittez la taxe sur le transfert de propriété de 10 %, comme depuis le 1er juillet 2026.

Si le bien est résidentiel et se trouve sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques, le Finance Bill ajoute un droit additionnel de 10 %. Il est dû par le cédant, c'est-à-dire vous. Votre exposition totale sur une telle vente est donc la taxe sur le transfert de propriété de 10 % plus ce nouveau droit de 10 %.

L'exonération est votre document le plus précieux. Si un avant-contrat a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026, le nouveau droit ne s'applique pas. Retrouvez ces actes, vérifiez les dates, vérifiez qu'ils ont bien été passés devant notaire et non sous seing privé, et faites confirmer la position par votre notaire, par écrit.

Si vous êtes promoteur ou lotisseur

C'est la clause sur le drainage qu'il faut anticiper. La National Development Unit doit désormais hiérarchiser et mettre en oeuvre les projets d'infrastructure de drainage recommandés, et les attribuer aux collectivités locales, à la Road Development Authority ou à des sociétés spécialisées. Un contrôle plus strict devrait améliorer ce qui se construit. Il vous impose aussi une norme plus exigeante, et les projets qui n'y satisfont pas peuvent s'attendre à des retards.

Vos frais de dossier augmentent. Le Finance Bill relève certains honoraires d'arpenteur pour les mémoires et les évaluations, par exemple de Rs 200 à Rs 300 par lot, et de Rs 2 000 à Rs 5 000 dans certains cas.

Un canal se ferme. Les textes suppriment l'Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme and Certificate de l'Economic Development Board Act. Aucun nouveau projet ne pourra emprunter cette voie foncière agricole. La question de savoir si les projets déjà engagés sont protégés n'est pas traitée dans les textes tels que déposés, et c'est la question à poser à votre conseil si vous êtes concerné.

Les avocats peuvent désormais accomplir des actes réservés aux notaires. Le Finance Bill ajoute l'attorney-at-law aux côtés du notaire dans la Registration Duty Act et la Transcription and Mortgage Act, élargissant le cercle de ceux qui peuvent traiter certaines formalités. Cela compte à mesure que l'enregistrement électronique se développe.

Si vous êtes agent immobilier

La Real Estate Agent Authority est désignée comme organisme public chargé du secteur immobilier. La REAA a publié un communiqué il y a quelques jours, invitant toutes les agences immobilières à s'enregistrer auprès d'elle dans les trois mois.

Le certificat est une obligation légale. C'est aussi un argument commercial. Dès que le registre sera public, un investisseur étranger pourra vérifier un agent avant le premier rendez-vous plutôt qu'après le premier versement, et les agents enregistrés auront tout intérêt à ce qu'il le fasse.

Pour en savoir plus sur le communiqué de la Real Estate Agent Authority, cliquez ici.

Ce que cela change pour les entrepreneurs de la tech et les investisseurs

Le golden visa est désormais défini, et l'immobilier ne l'achète pas

Les textes introduisent le golden visa comme notion définie, à la fois dans l'EDB Act et dans l'Income Tax Act. Il s'agit d'un visa délivré au titre de la Passports Act sur recommandation de l'Economic Development Board, destiné aux investisseurs de poids plutôt qu'aux acquéreurs de résidences secondaires.

Pour se qualifier, le demandeur doit détenir un golden visa et avoir investi un montant global de 1 million USD, ou l'équivalent, dans toute activité économique autre que l'acquisition d'une propriété résidentielle sous les régimes immobiliers de l'EDB.

Cette exclusion est tout l'objet de la disposition. Les sommes engagées dans une propriété résidentielle EDB ne comptent pas dans le million. La résidence par l'immobilier et le golden visa sont désormais deux voies distinctes. Acheter une résidence vous place sur la première. Seul l'investissement en entreprise vous place sur la seconde. Si vous comptiez combiner l'achat d'une villa et une demande de visa, ce montage ne fonctionne plus.

Le régime AI City, et ce qui reste inconnu

L'Economic and Financial Measures Bill ajoute un AI City Scheme à l'EDB Act. Il a sa place dans un guide immobilier parce que le certificat emporte des droits fonciers.

Le régime est conçu comme une zone dédiée à l'intelligence artificielle, aux secteurs numériques, à l'informatique avancée et à l'industrie de pointe. Une personne ou un fondateur du secteur de l'IA peut demander à l'EDB un AI City Scheme Certificate. Le titulaire du certificat peut alors obtenir des incitations fiscales et non fiscales, des exonérations et des concessions de droits dont le détail sera fixé par voie réglementaire, des permis d'occupation, de travail et de résidence en procédure accélérée, ainsi que l'acquisition ou la location de biens immobiliers dans les conditions qui seront prescrites.

Les droits fonciers attachés au certificat ne sont pas définis. Le texte les renvoie à des règlements qui n'ont pas été publiés. La physionomie du régime, y compris l'emplacement de la zone et la nature des biens pouvant être achetés ou loués, reste donc ouverte.

Ce qui est clair, c'est l'intention. Il s'agit d'une filière de locaux professionnels, pas de résidentiel. Acheter une villa sous un régime de l'EDB n'a rien à voir avec AI City. Si votre société détient un certificat AI City, vous pourrez obtenir des droits prescrits d'achat ou de location dans la zone, assortis des incitations et des permis évoqués plus haut.

Repères : ce que fait chacun des deux textes

Finance Bill No. XII of 2026

Crée le droit additionnel de 10 % sur les propriétés résidentielles situées sur terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques transférées à un non-citoyen, à la charge du cédant, avec l'exonération pour les avant-contrats signés devant notaire avant le 19 juin 2026. Ajoute l'attorney-at-law aux côtés du notaire dans la Registration Duty Act et la Transcription and Mortgage Act. Relève certains honoraires d'arpenteur. Fait entrer la Real Estate Agent Authority dans le cadre des organismes publics.

Economic and Financial Measures Bill No. XIII of 2026

Introduit le golden visa dans l'EDB Act et l'Income Tax Act, en excluant les acquisitions résidentielles EDB du seuil de 1 million USD. Crée l'AI City Scheme, avec des droits fonciers à définir par règlement. Supprime l'Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme and Certificate. Insère l'Article 2110-1 dans le Code civil sur les risques et l'enregistrement électronique. Modifie la Land Drainage Authority Act pour resserrer la coordination sur le drainage.

Ce qu'aucun des deux textes ne change

Ni l'un ni l'autre ne revient sur les hausses du 1er juillet 2026 portant à 10 % le droit d'enregistrement et à 10 % la taxe sur le transfert de propriété pour les non-citoyens sous régimes EDB. Elles sont entrées en vigueur en vertu du Finance Act 2025 et elles demeurent.

Lus ensemble, ces textes vont dans le même sens. La pression fiscale sur les transactions des acquéreurs étrangers augmente. La résidence par l'immobilier et la résidence par l'investissement en entreprise sont dissociées et ne se recoupent plus. Le drainage, l'enregistrement et la régulation des agents évoluent tous vers un contrôle plus strict.

Ce guide traite des textes tels que déposés. Les dispositions peuvent évoluer avant l'adoption du Finance Bill 2026, et les droits fonciers de l'AI City dépendent de règlements non encore publiés. Vérifiez votre situation auprès de votre notaire ou de votre conseil fiscal avant de signer.