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Alors que Maurice célébrait en 2025 un volume record d’investissements directs étrangers (IDE), le moteur historique de la croissance insulaire, l’immobilier, traversait une phase de refroidissement discrète mais significative. L’investissement direct brut orienté vers les activités immobilières est passé de 23,95 milliards de roupies en 2024 à 21,39 milliards de roupies en 2025. Pour comprendre cette contraction, promoteurs et investisseurs doivent examiner de près la pierre angulaire de l’investissement immobilier mauricien : les schémas de luxe désignés.
Contraction des schémas 2024-2025
L’ensemble des schémas de luxe désignés, qui regroupe l’Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES), l’Invest Hotel Scheme (IHS), le Property Development Scheme (PDS) et le Smart City Scheme (SCS), a enregistré un recul collectif d’une année sur l’autre. Le total des flux entrants dans ces programmes spécifiques est tombé de 18,63 milliards de roupies en 2024 à 17,17 milliards de roupies en 2025. Cette contraction explique directement le repli global des IDE immobiliers et suggère que la dynamique offre-demande pour les biens de luxe structurés pourrait se stabiliser temporairement après des années d’expansion soutenue.
Le PDS, moteur de croissance
Cette phase de refroidissement intervient au lendemain de sommets historiques largement portés par le PDS. Introduit en 2015 pour remplacer les cadres antérieurs, le PDS a été conçu pour autoriser la construction de résidences destinées aux non-citoyens sans prix minimum de vente, devenant rapidement un canal vital pour les capitaux étrangers.
En 2022, les ventes PDS à elles seules avaient bondi à 10,8 milliards de roupies, représentant alors une part considérable du marché immobilier de l’île. Le plafonnement récent observé témoigne d’une maturation naturelle du marché.
Britanniques et Français en tête
Même avec ce repli annuel du volume des schémas, la démographie qui anime ce marché immobilier de plusieurs milliards de roupies reste remarquablement constante : les investisseurs européens. Historiquement, les acheteurs français ont dominé le paysage immobilier mauricien, représentant sur le long terme 42 % de l’ensemble des acheteurs étrangers, contre 22 % pour les Sud-Africains et 7 % pour les Britanniques.
Toutefois, les flux d’IDE de 2025 révèlent un basculement spectaculaire de la dynamique. Le Royaume-Uni s’est imposé comme la première puissance mondiale en termes de capitaux entrants, injectant un montant impressionnant de 19,45 milliards de roupies dans l’économie mauricienne, tandis que la France maintenait son rôle fondateur avec 8,89 milliards de roupies.
Sachant que 80 % de la demande historique du marché immobilier se concentre fortement sur les villas et les appartements, la persistance de l’afflux de capitaux britanniques et français confirme un point essentiel. Si le volume global des IDE immobiliers a légèrement reculé d’une année sur l’autre, l’appétit des économies européennes développées pour les actifs premium mauriciens demeure profondément ancré.
*Les chiffres d’investissement 2025 communiqués par la Banque de Maurice sont des estimations préliminaires excluant le secteur Global Business, fondées sur les données FALS.
