Evaco Ltd : la chute d’un géant immobilier mauricien

Evaco Ltd, l’un des principaux promoteurs immobiliers haut de gamme de Maurice, a été placée sous administration judiciaire le 28 mai 2026. La Bourse de Maurice a suspendu la cotation de ses quatre catégories d’obligations à compter du 29 mai, jusqu’à nouvel ordre. Mushtaq Oosman et John Chung ont été désignés administrateurs-séquestres pour tenter un redressement.

Pour une économie insulaire où le développement immobilier de prestige est un moteur économique et un pilier de l’investissement direct étranger, la nouvelle a fait l’effet d’un choc. Evaco existait depuis 24 ans. Fondée en avril 2002 par Arnaud Mayer, elle avait bâti sa réputation sur des villas de luxe PDS et IRS, destinées aux acquéreurs sud-africains et européens du nord de l’île. Parmi ses projets achevés, tous vendus, figurent Oasis, Les Villas Athena, Le Domaine des Alizées et deux phases du Clos du Littoral. Elle avait généré 12 milliards de roupies de ventes depuis sa création. Qu’une institution comme Evaco, pierre angulaire du luxe mauricien depuis deux décennies, puisse s’effondrer paraissait inconcevable.

Le déclencheur : la réaction en chaîne de la Silver Bank

Le 25 mai à 17 h 49, la Silver Bank a adressé à Evaco une lettre exigeant le remboursement immédiat de 39 684 383 roupies, n’ayant « pas d’autre choix que de rappeler les concours et d’exiger le règlement du montant échu ». Aucun délai ferme n’était fixé, mais l’effet fut décisif.

La Silver Bank était elle-même déjà en crise. Placée sous administration judiciaire par la Banque de Maurice le 30 mars 2026 après un processus d’acquisition manqué de deux ans, elle a vu sa licence bancaire révoquée le 30 avril 2026. Evaco lui devait 276 millions de roupies, montant qui s’est révélé la goutte de trop.

Cap Marina : le projet devenu un fardeau

Le contexte dépasse toutefois la pression immédiate de cette lettre. Au fond, l’effondrement d’Evaco est l’histoire de Cap Marina, ambitieux projet de luxe à Cap-Malheureux : plus de 300 appartements et villas sur un vaste domaine en bord de canal, avec vue sur le Coin-de-Mire et un important réseau de canaux d’eau douce. Les premiers supports marketing le présentaient comme un projet super-prime de plusieurs centaines d’unités, doté d’un canal d’environ 1,5 km. Les unités étaient commercialisées à prix élevés, la plupart des acquéreurs venant d’Afrique du Sud et de France, et une large majorité aurait été vendue sur plan.

Le problème fut la livraison. Dès 2024, des clients signalaient des retards. Les travaux ont ralenti, puis stoppé. En cause : un décalage structurel entre le rythme des ventes, le coût de la construction et la capacité du groupe à financer l’écart. Les délais d’approbation des titres de propriété étaient passés d’un à six mois, bouleversant les prévisions de trésorerie et privant le groupe des revenus nécessaires aux chantiers en cours. Sa dette totale consolidée avait grimpé à 2,94 milliards de roupies en juin 2024, contre une valeur nette tangible de 628 millions. Le groupe avait aussi contracté un prêt-relais de 160 millions auprès de la SBM en 2025 et négociait une facilité de 700 millions, finalement refusée par la banque. Evaco employait environ 350 personnes, dont plusieurs proches du dossier affirment ne pas avoir été payées depuis avril 2026.

Evaco levait aussi des fonds en émettant des obligations à la Bourse de Maurice, promettant intérêts réguliers et remboursement intégral à l’échéance. Ce modèle ne tient que si les projets sont livrés à temps et la trésorerie continue d’affluer. Elle a émis 650 millions de roupies d’obligations en 2019, de nouveau en 2024 avec la SBM, puis 399 millions en 2025, surtout pour refinancer des émissions antérieures. À mesure que Cap Marina ralentissait et que les lenteurs administratives étouffaient les revenus, la dette envers banques et obligataires a gonflé face aux fonds propres et aux actifs du groupe.

Que signifie cet effondrement pour le secteur ?

Autre élément central : le rôle de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Pour des dispositifs comme les PDS, IRS, RES et les Smart Cities, supervisés par l’Economic Development Board (EDB) et destinés surtout aux acquéreurs étrangers, les promoteurs doivent fournir cette garantie bancaire d’achèvement. Chez Evaco, c’est la SBM qui porte l’obligation de GFA pour Cap Marina, ce qui l’expose à environ 2 milliards de roupies si elle doit achever la construction.

Les acquéreurs étrangers des dispositifs PDS et IRS disposent d’un recours juridique via la GFA. Les Mauriciens ayant acheté sous contrats VEFA en dehors de ces dispositifs ne bénéficient pas du même niveau de protection et, lors de défaillances passées, n’ont souvent eu qu’un recours effectif très limité en cas de défaut du promoteur.

La SBM, désormais la variable clé

La SBM Bank, qui détient à la fois la dette et l’obligation de GFA, est restée prudente dans sa communication. Dans un communiqué du 30 mai, elle a confirmé que l’administration judiciaire faisait suite à « un processus d’évaluation rigoureux » et qu’elle avait pris les mesures nécessaires pour protéger les déposants. Elle a reconnu les inquiétudes des acquéreurs et dit examiner les solutions disponibles dans le cadre de ses contraintes légales et réglementaires, jugeant « prématuré » de se prononcer sur des mesures précises.

L’exposition de la banque est considérable : 2,5 milliards de roupies de dette directe d’Evaco, plus jusqu’à 2 milliards au titre de la GFA pour l’achèvement de Cap Marina.

La confiance des acquéreurs étrangers

Maurice a passé deux décennies à se forger une réputation de destination de premier plan pour l’investissement résidentiel des grandes fortunes, surtout sud-africaines et européennes. Les cadres PDS et IRS ont été conçus pour faire de l’île un point d’entrée sûr et juridiquement structuré pour les capitaux étrangers. Plus de 70 % des unités de Cap Marina ont été vendues à des acquéreurs non mauriciens, dont la plupart ont versé d’importants acomptes ou réglé le prix intégral sous contrats VEFA. S’ils ne reçoivent pas de biens achevés ou subissent une incertitude prolongée, l’atteinte à la réputation de Maurice comme destination d’investissement résidentiel de luxe pourrait être importante et durable.

Un avertissement pour l’ensemble du secteur

Le modèle Evaco, vendre du luxe sur plan, financer la construction par préventes et émissions obligataires, et miser sur des approbations réglementaires aux délais supposés prévisibles, n’est pas isolé. Plusieurs promoteurs de l’île fonctionnent de façon comparable. Quand les délais d’approbation des titres passent d’un à six mois, que les coûts de construction s’envolent et que les taux mondiaux resserrent l’accès au refinancement, ce modèle devient vite fragile.

Ce qui est déjà clair, c’est que la chute d’Evaco n’est pas seulement l’histoire d’une entreprise qui a trop emprunté. C’est un test de résistance pour tout le cadre qui sous-tend le développement immobilier de prestige à Maurice.