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Dans son rapport de juin 2025 sur le secteur immobilier résidentiel de Maurice, le Fonds monétaire international (FMI) a souligné des signes clairs de surchauffe du marché, un boom post-pandémie et des disparités régionales croissantes des prix. Trois mois plus tard, les données officielles ont validé les arguments principaux du FMI. Le dernier indice des prix de l'immobilier résidentiel (RPPI) de Statistics Mauritius et les données de PropertyCloud.mu confirment un marché caractérisé par une appréciation rapide des prix et des changements régionaux significatifs.
L'analyse complète du FMI a identifié que le marché immobilier mauricien est entré dans une "phase d'expansion et de boom" après la pandémie en 2020. Historiquement, le marché a été façonné par la politique gouvernementale au cours des deux dernières décennies. Entre 2010 et 2020, le marché a considérablement mûri grâce aux investissements directs étrangers (IDE) canalisés par des initiatives comme l'Integrated Resort Scheme (IRS) et le Property Development Scheme (PDS). Après la pandémie, ce boom a été amplifié par des mesures fiscales spécifiques, notamment les programmes Home Ownership et Home Loan, qui ont stimulé la demande. Cette poussée a contribué à une augmentation de 80 % des prix de l'immobilier résidentiel depuis 2019, dépassant largement la croissance des salaires.
Le FMI a noté que Maurice faisait face à une situation contradictoire. Tandis que les régulateurs financiers tentaient de refroidir le marché en rendant les règles de prêt bancaire plus strictes (par exemple, en exigeant des acomptes plus importants de la part des acheteurs), les incitations financières du gouvernement comme les programmes de remboursement en espèces pour les acheteurs de logements stimulaient simultanément la demande. Selon le FMI, ces incitations ont finalement surpassé les règles de prêt, contribuant directement à la surchauffe du marché.
Au-delà de la poussée nationale, le marché est de plus en plus fragmenté. Le FMI a d'abord identifié des différences de prix croissantes entre les districts, avec des zones comme Moka et Pamplemousses émergeant comme de nouvelles zones de haute valeur en raison d'investissements majeurs dans l'infrastructure. L'analyse de neuf mois de PropertyCloud.mu portant sur 15 238 annonces fournit une preuve granulaire de cette divergence. La région nord reste dominante, commandant 45,1 % de toutes les annonces immobilières. Cependant, d'autres régions montrent des dynamiques uniques : l'Est a le prix de vente moyen le plus élevé de l'île à 47,3 millions de roupies, tandis que la région Centre affiche une efficacité remarquable, générant 28,1 % de la demande à partir de seulement 14,8 % des annonces, indiquant une concurrence intense.
Dans son rapport, le FMI a formulé une recommandation directe : réduire les mesures de relance budgétaire qui ont alimenté cette hausse des prix. Le gouvernement mauricien a agi de manière décisive sur ce conseil. Le Budget national, annoncé le 5 juin 2025, et la Financial Act, publiée au journal officiel du gouvernement, le 9 août 2025, ont mis en œuvre plusieurs changements clés. Les programmes Home Ownership et Home Loan Payment ont été officiellement interrompus après le 30 juin 2025.
De plus, les hausses de taxes sur les transactions immobilières pour les non-citoyens seront en vigueur à partir du 1er juillet 2026. Ces actions représentent un changement de politique clair et complet conçu pour refroidir le marché surchauffé, s'alignant directement sur les conseils du FMI.
Pour l'avenir, le rapport du FMI sert de référence cruciale. Il suggère implicitement de surveiller l'impact de sa recommandation de réduire les mesures de relance budgétaire. L'évolution des investissements directs étrangers, particulièrement des marchés clés comme la France et l'Europe, sera également un indicateur crucial à surveiller, car cela a été un moteur principal de la croissance du marché du luxe.
