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Le Rapport de stabilité financière de juin 2025 de la Banque de Maurice, publié il y a quelques jours, livre un verdict sans équivoque sur le marché immobilier mauricien : il est actuellement divisé en deux zones distinctes et à enjeux élevés. Pendant que les prix de l'immobilier s'envolent, les entreprises qui construisent ces propriétés traversent simultanément de graves difficultés financières.
Le marché de l'immobilier résidentiel connaît un boom significatif. L'Indice des prix de l'immobilier résidentiel (RPPI), un outil utilisé pour suivre l'évolution des prix de l'immobilier, a atteint un sommet historique de 237,9 en décembre 2024, affichant une hausse annuelle massive de 29,8 %.
Cette montée rapide est alimentée par deux facteurs principaux :
- Prêts agressifs : Les banques prêtent massivement pour l'achat de logements, avec une croissance du crédit immobilier de 10,5 % par an.
- Investissement étranger : Les investisseurs internationaux injectent des sommes importantes dans l'immobilier résidentiel via divers programmes.
La banque centrale signale explicitement des préoccupations concernant « une activité spéculative potentielle ». Le problème fondamental est que les prix de l'immobilier augmentent plus rapidement que les revenus nominaux des gens. Cette « déconnexion » suggère que le logement devient inabordable pour les acheteurs locaux et rend le marché vulnérable à une chute soudaine, ou correction.
En réponse, la Banque de Maurice (BoM) a commencé à freiner. Elle a augmenté le taux d'intérêt en février 2025 pour rendre l'emprunt plus coûteux. Point crucial, elle a également obligé les banques à mettre de côté des fonds supplémentaires (une exigence de provisionnement de 0,5 %) pour les prêts immobiliers. Cette action est une frappe préventive conçue pour protéger les banques contre les pertes au cas où les prix de l'immobilier chuteraient et que les emprunteurs ne pourraient pas rembourser leurs hypothèques.
Bien que le nombre de prêts non performants (NPL) dans le secteur du logement soit actuellement faible à 1,4 %, la banque centrale note que les NPL, qui sont des prêts où l'emprunteur n'a pas effectué de paiements pendant une période prolongée, indiquant une perte potentielle pour la banque, sont un indicateur retardé, ce qui signifie que le véritable risque réside dans les défauts futurs si les prix s'effondrent.
Verdict sur la construction : un moteur à haut risque
Le secteur de la construction est hautement important pour l'économie, identifié comme un moteur principal de croissance. Cependant, sa santé financière est dangereusement fragile.
Malgré le boom de l'immobilier résidentiel qui devrait rendre la construction rentable, le secteur est « affligé par un ratio de prêts non performants (NPL) 'constamment élevé' ». En d'autres termes, de nombreuses entreprises de construction peinent à rembourser leurs prêts bancaires. Ce niveau élevé de créances douteuses suggère des faiblesses majeures, potentiellement dues à la hausse des coûts ou à l'échec de projets spéculatifs.
La coexistence d'un marché résidentiel en plein essor et d'un secteur de la construction en difficulté est qualifiée d'anomalie critique. Si de nombreux projets de construction échouent en raison de cette tension financière, cela pourrait finalement conduire à une surabondance de propriétés inachevées et exercer une pression à la baisse sur les prix résidentiels qui grimpent actuellement.
Reconnaissant ce risque systémique, la BoM a pris des mesures directes ici aussi, réintroduisant des provisions macroprudentielles spécifiquement pour le secteur de la construction afin de garantir que les banques soient mieux préparées à absorber les pertes de crédit potentielles de ces emprunteurs à haut risque.
Contrairement aux turbulences dans le financement résidentiel et de la construction, le marché de l'immobilier commercial (CRE) est considéré comme un modèle de stabilité.
Le CRE fait référence aux propriétés utilisées à des fins commerciales, comme les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts, par opposition aux logements.
Le risque de ce segment « est resté faible ». Les prêts bancaires aux projets CRE sont caractérisés par une « approche prudente » et des « pratiques de prêt rigoureuses ». En conséquence, l'exposition des banques au CRE a chuté à un modeste 9,7 % de tout le crédit aux entreprises.
